A lakáskiadás az évezred üzlete

Gyors matek a lakáskiadásról, ami ugye az évezred üzlete, mert magasak az albérletárak.

Személyes érintettségem folytán csináltam egy gyors kalkulációt azzal kapcsolatban, hogy mennyire megéri albérletnek kiadni a lakásodat. Nem az airbnb-zésről lesz szó, mert az lassan a törvényesség határán fog mozogni a készülő szabályok szerint, illetve nincs rá semmi belátásom.

Nem, a klasszikus lakáskiadásról lesz szó, ami gondozásmentesebb, mint szállodát üzemeltetni, viszont pont ugyanúgy lehet vele szopni, mert a csőtöréseket, ablakok elbaszódását és a mindenféle közüzemi, adminisztrációs szart ugyanúgy viszed tovább. Az airbnbzés miatt elszállt díjak és ingatlanárak egyszerre baszták össze a szállodaipart, nyomták fel az egekbe az albérletárakat, szarták össze a belvárost bebaszott turistákkal és tömték ki a zsebét a vendéglátósoknak, akik továbbra is igyekeznek a lehető legkevesebb adót befizetni. Plusz hozadékként annyira felhajtották az ingatlanárakat, hogy gyakorlatilag esélytelenné vált közemberek számára lakáshoz jutni.

A legrosszabb esetben odáig jut az ember gondolatban, hogy vesz fel hitelt és úgy adja ki a lakást és majd az kitermeli magát.

Nagyszerű, számoljunk: mondjuk veszünk egy harmincöt négyzetméteres lakást a hetedik kerületben, ami mostani áron olyan húszmillió forint körül mozog. Van ötmillió forintunk, vegyünk fel hozzá tizenötmillió hitelt. Nagyjából nyolcvanezres törlesztőnk lesz húsz éves futamidőre. Ha kimatekolom, hogy ez alatt a húsz év alatt ki tudom adni a lakást százezerért, plusz a rezsi, akkor 240 hónap alatt egész pontosan 24 millió forintot kukázok össze, amiből levonva a kifizetett kamatot tiéd a világ: a végén lesz egy lakásod, aminek az értéknövekedésével együtt elképesztően jót nyersz az üzleten. Nem kell aggódni a kamatok miatt, mert simán van tízéves, fix kamatozású hiteltermék, de szerintem már húszéveset is lehet találni.

A valóságban visztont így néz ki: 

• 5 évente kinéz egy kétmilliós lakásfelújítás (festés, parkettázás, gipszkarton, nyílászárók, közművek, közösségi döntés alapján rendkívüli felújítás). Nyugodtan lehet havonta harmincezer forintnyi állagmegtartási költséggel számolni a bútorokra és a gépészetre.
• Nem nő a végtelenségig az ingatlan értéke, a húsz év elteltével nem egy “újépítésű” lakás lesz, hanem egy húsz éves.
• Nincs folyamatosan bérlő, átmeneti időszakokban egy hónap biztosan kimarad, évente érdemes 11 hónappal számolni
• Vagyonszerzési illetéket kell fizetned a lakásra vásárláskor, ami szintén visz el a nagy lóvéból
• Tuti, hogy felnyom valaki legalább kétszer húsz év alatt, ha adócsalsz, ha meg nem, akkor 16% jelenleg az adó az ingatlankiadásra.
• Neked kell berendezned a lakást az első kiadáshoz, ennek is vannak költségei

Egy példa a 35nm-es 7. kerületi lakással:

• Költségek:
  • 5 000 000 Ft önerő + 800 000 Ft illeték + 2 000 000 Ft berendezés + 200 000 Ft egyéb díj (közjegyző, ügyvéd) = 8 000 000 Ft
  • 240 * 80 000 Ft fix törlesztő = 19 200 000 Ft
  • 240 * 30 000 Ft karbantartás = 7 200 000 Ft
  • Összesen: 34 400 000 Ft
• Bevétel:
  • 220 * 100 000 Ft Bérleti díj =  22 000 000 Ft
  • Bérleti díj várható emelkedéséből származó plusz pénz. 16% adóval terhelve: kb. 0 Ft. (kb. 77000 ről 130000 forintig emelkedne húsz év alatt).
  • A lakás értéke (teljesen önkényes): 30 000 000 Ft
  • Összesen: 52 000 000 Ft

Úristen, megtaláltuk az évezred üzletét!

Csakhogy számoljuk csak le az elmaradt hasznot a kezdeti önerőből, húsz évre. Számoljunk konzervatív 5% növekedéssel, amit azért meg lehet oldani.

• 8 000 000 Ft Önerő esetén húsz évre: 13 500 000 Ft.
• 23 000 000 Ft Önerő (hitel nélkül) húsz évre: 38 000 000 Ft

A konklúzió, hogy hitellel megterhelve, feltételezve, hogy az ingatlanpiac töretlen állócsillagként fog a világ végéig emelkedni a bérleti piaccal együtt összesen 4 000 000 Ft-ot nyerünk, hitel nélkül pedig 16 200 000 Ft-ot bukunk a bulin. Igen, bukunk.

Magyarul az olcsó hitelt kihasználva, a durva bukási kockázatot vállalva havi 16 700 forint nyereségért lehet telefonálgatni, adóbevallani, budiszerelőt szerezni és hallgatni a kifogásokat, hogy most miért nem fizetett, húsz éven keresztül.

Persze csak akkor, ha minden fasza marad az ingatlanpiacon. Márpedig mi baj lehetne abból, hogy srófolják az ingatlanárakat?